Nájomné bývanie a druhý pilier? Menej emócií, viac faktov, prosím

Fakty? Viac ako rok zvažovania a menej ako 0,3 percenta majetku v druhom pilieri. Nájomné bývanie na Slovensku dostane podporu cez alternatívny investičný fond. Emotívne tvrdenia typu „štát chce siahnuť na druhý pilier“, „požičiava si peniaze sporiteľov“ alebo dokonca „krádež našich dôchodkov“ nikomu spánok nezlepšia. Navyše nie sú pravdivé. Takéto výroky znejú atraktívne v titulkoch, no investovanie sa neriadi sloganmi ani bulvárom. Ak chceme viesť diskusiu, oplatí sa pozrieť na to, ako druhý pilier skutočne funguje. Žiadne požičiavanie, iba prísne premyslené investície. Ak si predstavujete, že peniaze sporiteľov ležia na akomsi účte a čakajú na deň odchodu do dôchodku, v skutočnosti je to presne naopak. Každé euro v druhom pilieri je priebežne investované. Každé rozhodnutie v druhom pilieri má viacero kontrolných mechanizmov. Dnes sú úspory slovenských sporiteľov rozložené medzi tisíce investícií po celom svete – od akcií technologických spoločností, cez štátne a podnikové dlhopisy až po podiely v investičných fondoch.

Otázka preto nikdy nestojí tak, či sa majetok v druhom pilieri bude investovať. Investuje sa neustále, aby sa úspory zhodnocovali. Rozhoduje sa iba o tom, do akých aktív budú smerovať. Aktíva mimo tradičných akcií a dlhopisov sú alternatívne investície. Napríklad do nájomného bývania, kancelárskych a rezidenčných budov, infraštruktúry či energetických projektov. Vo svete to nie je žiadna novinka. Naopak. Najväčšie penzijné fondy v Kanade, Holandsku, Austrálii či severských krajinách investujú do podobných aktív už celé desaťročia. Európska únia má na podporu nájomného bývania samostatný program.

Tieto investície do nájomného bývania môžu prinášať stabilné dlhodobé výnosy a zároveň znižovať kolísanie celého portfólia. Treba si uvedomiť, že ide o profesionálne spravované investície, ktoré prechádzajú dôkladným hodnotením výnosov aj rizík. Základné rozhodnutie je, že dôchodkový fond DSS investuje do investičného realitného fondu. Tento fond za vložené prostriedky získava investičný alebo majetkový podiel na reálnom aktíve, v tomto prípade v projekte nájomného bývania. Investor spravuje projekt, vyberá nájomné, hodnota nehnuteľností rastie. Nejde teda o financovanie štátneho rozpočtu, ale o investíciu, ktorá musí spĺňať rovnaké kritériá ako každá iná investícia v portfóliu. Zákon umožňuje investovať do alternatívnych investičných fondov najviac 5 % majetku dôchodkového fondu. To znamená, že viac ako 95 % majetku zostáva investovaných rovnakým spôsobom ako doteraz. Navyše nejde o povinnosť investovať. Každá dôchodková správcovská spoločnosť sa rozhoduje samostatne a nesie plnú zodpovednosť za svoje investičné rozhodnutia, ktoré podriaďuje prioritnému najlepšiemu záujmu sporiteľov. Na túto skutočnosť sa často zabúda. Dôchodkové správcovské spoločnosti totiž nespravujú peniaze štátu, ale majetok sporiteľov. Zo zákona sú povinné konať s odbornou starostlivosťou a výlučne v ich záujme. Ich úlohou nie je financovať verejné projekty ani plniť politické ciele. To, že zákon určitú investíciu umožňuje, ešte neznamená, že ju DSS-ky  automaticky zrealizujú.

Možno najzaujímavejšou otázkou celej diskusie je, prečo by mala byť investícia do nájomného bývania na Slovensku horšia ako investícia do kancelárskej budovy v Londýne, logistického centra v Nemecku alebo obchodného centra vo Francúzsku. Z pohľadu sporiteľa nie je rozhodujúce, či sa nehnuteľnosť nachádza doma alebo v zahraničí. Rozhodujúce je, či ponúka primeraný výnos vzhľadom na podstupované riziko. Druhotným efektom je, že pokiaľ sa nachádza na Slovensku a reálne prispieva k lepšiemu životu, aj sporiteľ môže takéto možnosti bývania využívať.

Samozrejme, ani alternatívne investície nie sú bez rizika. Bývajú menej likvidné ako akcie obchodované na burze, ich oceňovanie môže byť zložitejšie a úspech závisí od kvality konkrétneho projektu aj jeho správy. Práve preto môžu tvoriť len obmedzenú časť portfólia a každá investícia musí prejsť dôkladným odborným posúdením. Často zaznieva aj otázka, čo sa stane, ak sa bytový projekt dostane do problémov alebo sa vôbec nedokončí. Profesionálne investície do realitných projektov sú spravidla postavené na viacerých mechanizmoch riadenia rizika. Financovanie býva uvoľňované postupne podľa plnenia jednotlivých etáp projektu, investori majú zmluvne definované kontrolné práva a samotné projekty prechádzajú právnym, technickým aj finančným preverovaním. Ak by napriek tomu nastali problémy, existujú možnosti reštrukturalizácie projektu, vstupu nového developera alebo speňaženia majetku, reálneho hmatateľného aktíva. 

Práve preto je nesprávne zjednodušovať celú diskusiu na otázku, či sa má alebo nemá investovať do nájomných bytov. Oveľa dôležitejšie je pýtať sa, za akých podmienok sa bude investovať. Aký je očakávaný výnos? Aké sú riziká? Ako bude investícia kontrolovaná? Kto bude projekt spravovať? A zapadá takáto investícia do dlhodobej stratégie fondu? Namiesto emotívnych sloganov by preto mala diskusia stáť na jedinej otázke: prináša konkrétna investícia primeraný dlhodobý výnos pri primeranom riziku v prospech sporiteľov? Ak je odpoveď áno, potom by nemalo byť rozhodujúce, či ide o akcie, dlhopisy, infraštruktúru alebo nájomné bývanie.

Úlohou dôchodkových správcovských spoločností nie je robiť politiku. Ich úlohou je čo najlepšie zhodnocovať úspory sporiteľov. A práve podľa tohto kritéria by mala byť posudzovaná každá investícia. A to je to, čo správcovské spoločnosti v druhom pilieri aj robia.

Zdroj: Matej Varga, predseda predstavenstva a generálny riaditeľ Kooperativa, d.s.s., a.s. pre ADSS

S uzatvorením zmluvy s dôchodkovou správcovskou spoločnosťou je spojené aj riziko a doterajší alebo propagovaný výnos portfólia dôchodkového fondu v jej správe nie je zárukou budúceho výnosu portfólia dôchodkového fondu. Činnosť dôchodkovej správcovskej spoločnosti je pod dohľadom Národnej banky Slovenska.